讲座大纲：《建设项目投融资法律合同体系、项目管理与纠纷解决》
2024年2月8日更新
基本要求：合规
- 合规——1市场准入；2企业资质；3人员资格；4规划先行；5土地使用权；6项目许可/立项批复；7招标投标/企业采购；8设计/施工图/消防审查；9施工许可；10特种设备资质；11物资产品质量责任；12验收。
- 有约定，从约定——一定要把各种《投资（合作）协议》和《项目合同》条款拟定周全！
- 合同（或条款）无效——1未立项；2无资质；3未招标；4意思表示不真实。
- 行政责任与处罚——1质量；2安全；3招标投标与采购；4转包与违法分包；（5国资特别规定）。
- 刑事犯罪——1安全责任事故罪。
- 投资目的无法实现——1违反本企业内部决策制度导致项目投资失败；2违法法律规定导致项目被强迫终止或暂停。
上游：股东投资决策与各方投资协议
- 项目投资筹划——1土地征拆成本入户调查；2项目可建内容规划条件稳定；3项目建成后出售出租运营收入与建设成本（含融资成本）之间能实现资金平衡；4履行本投资人企业内部决策批准程序。
- 《项目核心协议》——1投资人之间合作投资协议；2企业间合作开发协议；3与政府方特许经营协议/PPP项目合同；4投资人与原物业业主/建设单位租赁/改扩建经营合同。
- 招标投标采购程序——1投资人参与政府、国资项目，一般直接签订协议则属无效，应当遵守招标投标、政府采购等程序性法律规定。
- 投资人应事先约定项目公司控制权——1同股同权（或不同权）；2财务并表；3董事、监事、高级管理人员、财务经理等关键人员委派方式；4股东会、董事会、经理层权限及行权方式；5特别事项的一票否决权。
- 投资人应事先约定僵局解决办法——1投资合作纠纷难免违约责任应跟上；2一方或多方投资人的退出条件；3僵局的解决程序与经济补偿办法。
- 股东完工担保——1资本金出资金额与期限；2力争实现无追索项目融资；3行业惯例要求股东提供完工担保，项目建成运营日自动转换为经营权/收费权/收益权质押。
- 分红——投资人在项目公司未归还当期融资贷款本金与利息之前，一般应当向融资机构承诺不进行项目投资收益分红。
- 责任分割——1项目公司设立后，财产权利与投资人、股东相分离；2投资人、股东挪用项目公司资金、抽逃出资、不当控制项目公司等行为，可能构成刑事犯罪。
中游：设立项目公司，服务于实现投资意图
- 项目公司运行机制——1项目公司必须在《项目核心协议》限定的范围内运行，不得从事其他与项目无关的经营活动。
- 项目建设/运营合规——1项目公司应当确保获得（或要求承包商/供应商具备）立项、规划、土地、勘察、设计、施工、监理、消防、验收、出售/出租/运营/经营等各种证照和政府行政许可手续；2总承包商/分包商/供应商选择，应当依法《招标投标法》、本企业上级股东单位/内部招标采购制度的规定，履行必要的程序，违者可能导致招标无效、合同无效的严重后果。
- 项目融资——1股东主体信用；2项目自身的可盈利性；3建设期股东向融资机构提供连带责任完工担保，确保项目安全建成，项目建成运营之日自动转换为收费权质押；4《股东保证合同》与《经营收益权质押合同》同日签订，约定自动生效、失效和效力转换时点。
- 项目保险——1任何项目都要进行投保；2工程一切险；3雇主责任险；4运输、仓储保险等；5境外项目投资保险；6运营期项目资产保险、公众责任险等。
- 项目运营——1国家理念目前从重建设向重运营转变，任何项目在筹划、设计之初，均要最大限度发挥运营收益因素、减小投资建设成本；2应在投资筹划之初即邀请未来运营单位参与项目规划、设计和决策；3运营期要重视不动产登记，维保，为资产投保，选择有经验的运营专项承包商，尽一切可能发挖项目盈利能力，为投资人、股东创造利润。
下游：“质量、安全、造价、工期”四要素项目管理，真正实现投资意图
- 充分准备不仓促——1边勘察、边设计、边施工将导致项目失控，危害极大；2资金不到位，项目将烂尾；3招标采购需要时间，仓促行动选不到优质可靠承包商/供应商；4国家正推广“投资决策综合性咨询”和“工程建设全过程咨询”模式，可采用。
- “四要素”管理理念——1做任何决策、签署文件，均要同时衡量对“质量、安全、造价、工期”带来的影响是否会对项目造成不利；2“四要素”不是一成不变的，随着项目进展，“质量、安全、造价、工期”的管控要求可能发生变动。
- 规范签署下游合同并做好履约控制——1防范《项目总承包合同》、《采购（分包）合同》条款设置不当带来的风险；2修改使用国家示范文本，并一定把本单位项目管理规章制度重要条款写入合同中；3下游任何违约行为都有约定有违约责任，建议写兜底处罚条款；4慎重对待合同签订后的变更和调整，防止后续签证、会议纪要、补充协议等推翻原有合同约定；5做好履约控制工作，及时发现和弥补合同履行过程中可能出的风险和问题。
- 变更、鉴证、结算、验收——1未经验收擅自投和使用视为质量合格，请一定重视验收程序要规范；2现场管理人员签字，构成表见代理（表），项目公司将担责，因此请加强内部管理，定期与下游承包商/供应商核对过程结算文件资料，防止最终结算时出现不能承受之重。
- 索赔、反索赔——1打官司就是打证据，请设置档案专管员，专人管理和分析合规、合同、签证、变更、（隐蔽工程/阶段）验收、（过程）结算、支付、违约、索赔等相关事项，及时发现纠纷苗头，并尽早采取对策。
- 安全责任——1规章制度；2专职安全管理人员；3经常进行安全教育及事故应对演练。
- 缺陷责任期、质量保证责任——1请注意2年缺陷责任期与设计寿命终身质量瑕疵保证责任的不同；2做好维修、保养工作，发挥建筑物最大效用。
- 经营合规且利益最大化——1出售/出租/运营/经营/不动产登记等，依法合规；2充分发挥建筑物特点，为投资人、股东创造最大经济利益。