国有资产”以租代购”的法律红线：租赁+买卖可能走不通

摘要

国企房地产出租给民企，再签一份”以租代购”协议约定未来有权购买——这个看似双赢的商业模式，实质上踩在国有资产处置的法律红线之上。**核心警示：任何涉及租赁之外的购买安排，都会被认定为无效约定。**签约主体若不提前考虑合规路径，届时将面临”竹篮打水一场空”的后果——投入的改造费用、已付租金可能无法收回，预期获得的房产产权更是无从谈起。本文从”实质重于形式”的司法审查原则出发，逐层剖析以租代购协议的法律风险，厘清合法租赁与违规代购之间的边界，为双方提供可操作的合规方案。

关键词

国有资产处置、以租代购、合同无效、资产评估、进场交易、实质重于形式、优先购买权、企业国有资产法、国资委32号文、国资监管合规

英文标题

The Legal Red Line of “Rent-to-Buy” Arrangements for State-Owned Assets: Piercing Through the Lease Disguise

正文

一、问题的提出：一份可能无效的合同

实践中，不少国有企业与民营企业之间出现了这样一种交易模式：国企将其房地产等不动产出租给民企使用，同时双方签订一份”以租代购”协议，约定租期届满后承租方有权购买该资产，甚至预先锁定购买价格，或将已付租金直接抵扣购房款。

这种模式表面上是”租赁+未来期权”的灵活安排，实则是一份可能被认定无效的合同。

核心问题在于：国有资产的转让有严格的法定程序要求，以租代购是否构成对法定程序的规避？答案是肯定的。

更严峻的问题是：一旦合同被认定无效，后果由谁承担？

实践中，有些签约主体采取消极态度，两手一摊说：”违法要按法律办，我也没办法。”——这种态度既不负责任，也无助于解决问题。合同签订前不考虑合规风险，合同无效后两手一摊，实质上是将法律风险转嫁给对方，尤其是投入了大量资金改造房地产、支付了多年租金的民营企业承租方。

本文的目的是：在签约之前，让双方看清法律红线，提前规划合规路径，避免届时竹篮打水一场空。

二、以租代购协议的法律性质拆解

“以租代购”协议通常包含两个层面的法律关系：

（一）第一层：租赁关系

这是协议的基础法律关系。国有企业作为出租方，将房产交付承租方使用、收益，承租方支付租金。这一层在法律上没有问题——国有企业有权出租其合法拥有的不动产，租赁行为本身不涉及所有权转移。

（二）第二层：购买安排

这是协议的核心争议所在。购买安排又分为三种情形，法律后果截然不同：

情形一：单纯的优先购买权条款

示例条款：”租赁期间，如出租方拟转让该房产，应在合理期限前通知承租方，承租方在同等条件下享有优先购买权。”

这是《民法典》赋予承租人的法定权利，完全合法。《民法典》第七百二十六条明确规定：

《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起施行）第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

情形二：租金抵扣购房款+价格预先锁定

示例条款：”租赁期满后，承租方有权以人民币X万元购买该房产；承租方已支付的租金总额可抵扣购房款。”

这就超出了优先购买权的范畴。它预设了交易价格、预设了支付方式（租金抵购房款），实质上构成了一份分期付款的买卖合同，只不过披着租赁的外衣。

情形三：约定租赁期满必须过户

示例条款：”租赁期满后，出租方必须将房产过户至承租方名下，承租方支付剩余款项。”

这是最明确的以租代购安排，法律性质上就是附期限的买卖合同。

后两种情形，都面临被认定无效的法律风险。

三、合同无效的核心法律风险

在深入分析法律依据之前，必须首先明确一个核心结论：涉及租赁之外的购买安排，会被认定为无效约定。

这是《民法典》第153条的明确规定：

《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起施行）第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

国有资产转让的法定程序（资产评估、进场交易等），属于法律、行政法规的强制性规定。以租代购协议规避这些程序，直接触发合同无效条款。

（一）合同无效的具体情形

无效情形	法律依据	无效后果
预先锁定购买价格，规避资产评估	违反《企业国有资产法》第47条强制评估规定	价格条款无效，无法按约定价格交易
租金抵购房款，变相降低转让价格	违反《企业国有资产法》第54条公平交易原则	抵扣条款无效，购房款需另行支付
约定期满必须过户，规避进场交易	违反《企业国有资产法》第54条公开交易规定	过户条款无效，无法取得产权
定向转让特定承租方，排除其他竞买人	违反公开、公平、公正原则	整体转让安排可能被认定无效

（二）合同无效后的实际后果

对民营企业承租方而言：

已付租金能否收回？ ——取决于合同整体是否被认定无效。如果租赁部分与购买部分无法分割，已付租金可能无法获得充分保护。
投入的改造费用能否补偿？ ——合同无效后，改造费用的索赔面临举证困难、金额认定争议等问题。
预期的房产产权能否取得？ ——完全不可能。这是最核心的损失：签约目的无法实现。
多年的商业规划全部落空 ——基于”以租代购”承诺进行的业务布局、人员安排、资金投入，全部成为沉没成本。

对国有企业出租方而言：

相关责任人可能面临行政处分 ——违规处置国有资产属于履职不当。
可能被追究法律责任 ——《企业国有资产法》第68条规定了造成国有资产流失的法律责任。
声誉损失和后续合作障碍 ——合同无效事件可能影响与政府部门、其他合作方的信任关系。

（三）”两手一摊”态度的法律评价

签约时规避程序、出问题时两手一摊说”违法要按法律办，我也没办法”——这种态度在法律上可能面临以下评价：

明知违法而签约 ——如果签约时已明知以租代购规避法定程序，可能被认定存在主观过错，需承担相应责任。
消极对待合同后果 ——合同无效后不积极配合处理善后问题，可能加重对方的损失，需承担扩大损失的赔偿责任。
损害诚信原则 ——《民法典》第7条规定的诚实信用原则，要求签约主体在合同履行中秉持诚信，积极应对问题，而非推诿塞责。

《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，2021年1月1日起施行）第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

负责任的态度应当是：签约前看清风险，签约时合规操作，出问题后积极处理。

四、为什么说”以租代购”踩了国资处置的法律红线

（一）法律依据梳理

国有资产的转让受多部法律法规规制，形成严密的程序链条：

第一层级：法律

《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2009年5月1日起施行）

第四十七条：国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。

第五十四条：国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。
《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，2021年1月1日起施行）

第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

第二层级：行政法规

《企业国有资产交易监督管理办法》（2016年6月24日国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号发布，2016年7月1日起施行）

第三十一条：转让方应当根据转让标的企业情况做好审计工作，转让方应当委托具有相应资质的会计师事务所对转让标的企业进行审计。

第三十二条：转让方应当委托具有相应资质的资产评估机构对转让标的进行资产评估。

第三十三条：产权转让项目首次正式信息披露的转让底价，不得低于经核准或备案的转让标的资产评估结果。

第三层级：部门规章与规范性文件

《国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会令第12号发布，自2005年9月1日起施行）

第六条：企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（二）以非货币资产对外投资；（三）合并、分立、破产、解散；（四）非上市公司国有股东股权比例变动；（五）产权转让；（六）资产转让、置换；（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（八）以非货币资产偿还债务；（九）资产涉讼；（十）收购非国有单位的资产；（十一）接受非国有单位以非货币资产出资；（十二）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

⚠️ 注意：上述第（六）项”资产转让”和第（七）项”整体资产或者部分资产租赁给非国有单位”均明确列入必须评估的情形。

（二）实质重于形式：司法审查的穿透原则

以租代购协议的风险，不在于协议怎么写，而在于法院怎么看。

我国司法实践在判断合同性质时，普遍采用**”实质重于形式”的审查原则。即：不拘泥于合同的名称和形式，而是根据合同约定的实际权利义务关系**来确定法律性质。

当一份”租赁协议”同时包含以下条款时，法院大概率会将其认定为买卖合同而非租赁合同：

✅ 预先约定了明确的购买价格
✅ 租金直接抵扣购房款
✅ 约定租赁期满必须完成过户
✅ 租赁期限与购买付款周期高度吻合

一旦被认定为买卖合同，就必须适用国有资产转让的全部法定程序：

审计 → 资产评估 → 确定转让底价 → 进场公开交易 → 签订正式转让合同 → 产权变更登记

任何一个环节缺失，该转让行为都可能被认定为无效。

（三）法律风险清单汇总

下表汇总了以租代购安排涉及的全部法律风险，所有风险最终指向一个核心后果：合同无效。

风险类型	具体内容	直接法律后果	最终后果
规避评估程序	未对拟转让资产进行评估即约定固定购买价格	违反《企业国有资产法》第47条强制评估规定	价格条款无效
规避进场交易	以租代购方式绕过产权交易机构的公开竞价程序	违反《企业国有资产法》第54条公开交易规定	转让安排无效
违规定向转让	以租代购实质上实现了对特定承租方的定向转让	违反公开、公平、公正原则	损害其他竞买人利益，可能触发撤销
国有资产流失	预先锁定的购买价格低于市场公允价值	《企业国有资产法》第68条违法行为	相关责任人面临法律责任
合同整体无效	以合法租赁形式掩盖违规转让实质	触发《民法典》第153条强制性规定无效事由	合同目的无法实现，竹篮打水一场空

核心结论：以租代购协议中任何涉及购买安排的条款，都面临被认定无效的风险。签约主体必须提前考虑这一后果，否则届时将无法挽回。

五、合规的分步操作方案

那么，国有企业与民营企业之间就房产使用和未来购买，有没有合规的路径？答案是有的，关键是分步处理、不跳程序。

方案概述：先租后买，两步走

第一步：签订纯租赁合同（现在）
    ↓
第二步：未来购买时，走完整的国资处置程序（届时）

第一步：签订规范的租赁合同

合同类型：明确为”房屋租赁合同”，不夹杂任何购买条款
租赁期限：建议不超过20年（民法典第705条上限），可根据实际需求设定
优先购买权条款：可以约定标准化的优先购买权条款，但仅限于”同等条件下优先”的法定权利，不预先锁定价格
续租安排：可以约定合理的续租条件和租金调整机制

标准优先购买权条款参考：

“租赁期间，如出租方拟转让该房产，应提前三十日书面通知承租方，承租方在同等条件下享有优先购买权。如承租方在收到通知后十五日内未书面答复，视为放弃优先购买权。购买价格应以届时依法评估的价格为基准，由双方协商确定。”

⚠️ 注意：上述条款中的”以届时依法评估的价格为基准”是关键，它确保了未来购买不会规避评估程序。

第二步：未来购买时走正规程序

当租赁期间或届满后，双方有意进行转让时，应当按照以下步骤操作：

聘请具有资质的资产评估机构进行评估
根据评估结果确定转让底价
依法在产权交易机构公开挂牌转让
承租方参与公开竞价，行使优先购买权
竞价成功后签订正式的产权转让合同
办理产权变更登记手续

特别提示

直接协议转让的例外情形：根据《企业国有资产交易监督管理办法》第三十一条、第三十二条等规定，少数情形下（如内部重组等）可以不经公开交易直接协议转让，但有严格的审批条件，且仍需进行资产评估。
租金抵扣的风险：即使第一步仅签纯租赁合同，未来购买时也不宜简单地将已付租金抵扣购房款。因为此举可能被视为变相降低实际转让价格，仍然存在规避评估的嫌疑。正确的做法是：租金归租金，购房款归购房款，各算各的。

六、对双方的建议：签约前的风险意识

核心原则：签约之前看清风险，避免届时两手一摊、竹篮打水。

对国有企业出租方

坚守底线：任何涉及所有权转移的安排都必须走法定程序，不要被”灵活变通”的说法打动
审慎签约：合同中避免出现预先锁定购买价格、租金抵购房款等条款——这些条款会导致合同无效
履行职责：依法进行资产评估，依法进场公开交易
防范风险：违规处置国有资产，相关责任人可能面临行政处分甚至刑事追责
负责任态度：签约前向承租方明确说明国资转让的法定程序，不要用”灵活变通”误导对方；合同无效后积极配合善后，不要两手一摊

对民营企业承租方

理解规则：国有资产的转让程序不是为了刁难民营企业，而是为了保护国有资产不流失，理解规则有助于降低交易风险
分步推进：先签租赁合同稳定使用关系，未来购买时配合走正规程序
保留优先购买权：在租赁合同中约定规范的优先购买权条款，但不要试图锁定价格或约定租金抵扣
做好商业准备：提前了解产权交易的规则和流程，为未来竞购买做好资金和手续准备
警惕合同无效风险：如果参与签订明显规避法定程序的以租代购协议，一旦合同被认定无效，已投入的改造费用、租金等可能无法获得充分保护——届时对方两手一摊，你将竹篮打水一场空
签约前咨询专业人士：在签订任何涉及国有资产”以租代购”的协议前，务必咨询熟悉国资监管的专业律师，评估合同条款的法律风险

七、结语：别让”没办法”成为借口

国有资产的”以租代购”，看似是一种灵活的商业安排，实则是试图绕过资产评估和进场交易等法定程序。在”实质重于形式”的司法审查原则下，这种安排会被认定为无效约定。

合法的路径是清晰的：租赁归租赁，买卖归买卖。先租后买可以，但不能省程序、不能锁价格、不能抵租金。

国有资产的处置，法律的红线不容试探。

更重要的是：签约主体必须在签约前看清这一风险。

如果签约前明知规避程序、签约后两手一摊说”违法要按法律办，我也没办法”——这种态度既不负责任，也无助于解决问题。届时，民营企业承租方投入的改造费用、多年支付的租金、基于承诺的商业布局，都将面临”竹篮打水一场空”的后果。

负责任的做法是：签约前咨询专业人士，按合规路径操作；签约时明确条款性质，避免无效风险；签约后依约履行，积极应对问题。

法律的红线是明确的。提前规划，方能避免”没办法”的尴尬局面。

本文为法律实务研究文章，不构成具体的法律意见。具体个案请咨询专业律师。

作者：杜继锋，北京大成律师事务所合伙人